brief basis

Gemeente Amersfoort

Vragen

2008, nummer 105

DOCS.nr. 2912556

________________________________________________________________________________

VRAGEN van het raadslid R. Smit (BPA) inzake consequenties vertraging ontwikkeling KantorenPark Podium (Vathorst) gedaan overeenkomstig artikel 43 van het reglement van orde voor vergaderingen van de gemeenteraad van Amersfoort (2008 , nr. 105; ontvangen d.d. 14 oktober 2008).

ANTWOORD van burgemeester en wethouders (verzonden d.d. 25 november 2008)

__________________________________________________________________________________

Inleiding: In 1999 besloot het gemeentebestuur tot deelname aan de ontwikkeling van het KantorenPark Podium in Vathorst. Hiervoor werd een v.o.f. opgericht, waarbinnen de gemeente samenwerkt met Heijmans en ING. In 2003 haperde de kantorenmarkt, hetgeen voor ondergetekende aanleiding was voor het stellen van vragen. In de op 26 februari 2003 gepubliceerde antwoorden van B en W hierop, werd bevestigd dat de marktpartijen voor 2/3 bijdragen in de grondexploitatie, de gemeente voor 1/3, ‘terwijl daarvoor als risico bij de gemeente bijkomt 1/3 deel van het risico in de opstalexploitatie’. De ontwikkeling van KantorenPark Podium zou plaatsvinden gedurende de periode 2003-2010, de eerste trance bouwgrond van 12.000 m² was beschikbaar in 2003 (informatie B en W van 23 mei 2003 op schriftelijke vragen). Totaal moet in KantorenPark Podium circa 100.000 m² BVO worden ontwikkeld, waarvan tot nog toe circa 15.000 m² BVO is gerealiseerd. In februari 2003 bevestigde het college dat door KPMG is berekend dat elk jaar vertraging in de ontwikkeling de gemeente een verlies oplevert van € 500.000, waarvan 2/3 aan de v.o.f.-participanten wordt doorberekend en 1/3 deel (€ 167.000) ten laste van de gemeente komt. De gemeente ontvangt per gerealiseerde m² BVO een fee van € 22,50, waaruit in elk geval het eventueel op te lopen risico moet worden gedekt. Het totaal van de ontwikkelingsfee bedraagt circa € 2.250.000. De tot nog toe opgelopen achterstand bedraagt circa vier jaar, waardoor de gemeente bijna € 700.000 van de haar toekomende ontwikkelingsfee moet afschrijven. Dit bedrag dreigt de komende jaren fors toe te nemen. Momenteel ontwerpt de VOF Podium zelf een aantal kantoorpanden, waarvan de realisatie in het eerste kwartaal van 2009 van start moet gaan (mededeling VOF Podium van 30 juli 2008).Over bovenstaande situatie heeft de BPA de volgende vragen.

Vraag 1. Rekening houdende met de intussen bovenmatig gestegen kosten binnen de bouwwereld: kan het College meedelen of het in 2003 door KPMG genoemde risicobedrag van tenminste circa € 500.000 voor elk jaar vertraging bij de ontwikkeling van KantorenPark Podium nog actueel is?

Antwoord 1. Het risicobedrag is nog actueel. Hierbij merken wij op dat de afgelopen periode de grondexploitatie van Podium is geactualiseerd, onder meer omdat het OBV een deel van de grond later levert dan in eerste instantie werd voorzien.

In de geactualiseerde exploitatie wordt ervan uitgegaan dat er vanaf 2009 tot 2020 jaarlijks 8000m2 kantoorruimte wordt uitgegeven. Op basis van deze uitgangspunten sluit de grondexploitatie Podium met een tekort van circa 2 miljoen euro in 2020.

De gemeentelijke opbrengsten uit Podium bedragen tot op heden circa een half miljoen euro en kunnen, als de uitgifte volgens planning verloopt, oplopen tot circa 4 miljoen euro. Gelet op de onzekere kantorenmarkt worden deze inkomsten gereserveerd om eventuele tegenvallers op te vangen. Voor de goede orde ook nog de opmerking dat de ontwikkeling van de kantorenmarkt tot 2020 onzeker is, om die reden kunnen geen harde uitspraken over de risico’s worden gedaan.

Vraag 2. Tot nog toe is alleen het gebouw van de firma Strater ontwikkeld. Voor het overige is rondom de ontwikkeling van KantorenPark Podium een oorverdovende stilte gevallen. Kan het College meedelen welke reële ontwikkelingen de komende tijd door VOF Podium zijn te melden?

Antwoord 2. De VOF is op dit moment met verschillende belangstellenden over 5 gebouwen in gesprek. In deze fase van de gesprekken kunnen wij, om begrijpelijke redenen, nog geen namen noemen.

Vraag 3 Recente kwartaalberichten van de OBV melden dat de levering van grondtrances aan de VOF Podium volgens schema plaatsvindt, zodat kan worden verondersteld dat over twee jaren alle gronden, bestemd voor de realisatie van KantorenPark Podium in bezit zijn van de VOF Podium. Kan het College meedelen in hoeverre de oorspronkelijk veronderstelde ontwikkelingsperiode nog reëel is en van hoeveel jaren vertraging mag worden uitgegaan, mede rekening houdende met de mogelijke economische recessie waarmee ons land geconfronteerd dreigt te worden?

Antwoord 3. In 2013 zijn alle gronden in bezit van podium. Dat is dus over 4 jaar in plaats van 2 jaar. Verder verwijzen wij naar het antwoord op vraag 1.

Vraag 4. In de laatste herziene Grondexploitatie Vathorst, opgesteld door het OBV, wordt vastgesteld dat tot en met 2007 voor een bedrag van € 44,5 miljoen grond is afgezet voor bedrijven- en kantorenlocaties. Uiteindelijk moeten deze bestemmingen € 95,2 miljoen opbrengen. Kan het College meedelen welk deel van dit bedrag ten laste komt van de VOF Podium?

Antwoord 4. In de grondexploitatie Vathorst wordt rekening gehouden met inkomsten uit de verkoop van het bedrijventerein Vathorst aan de gemeente en met inkomsten uit de verkoop van gronden aan VOF Podium, waarvin de gemeente voor eenderde deelneemt. De VOF koopt de grond voor ca.32 miljoen van het OBV.

Vraag 5 In het eerste kwartaal van 2009 start VOF Podium met de realisatie van enkele kantoorgebouwen die voor meerdere huurders geschikt worden gemaakt. Kan het College meedelen of voor deze gebouwen al huurcontracten zijn afgesloten?

Antwoord 5. Allereerst dient te worden opgemerkt dat vof Podium niet in het eerste kwartaal van 2009 start met de bouw van kantoren zonder dat afzet en/of verhuurrisico’s zijn afgedekt. Voor deze gebouwen zijn momenteel nog geen huurovereenkomsten afgesloten. Er zijn wel meerdere potentiele huurders en kopers bekend..

Vraag 6. Indien voor de in 2009 zelf te ontwikkelen kantoorgebouwen nog geen of slechts in beperkte mate contracten zijn afgesloten, welk risico wordt dan door de gemeente gelopen?

antwoord 6. Wij zijn er geen voorstander van dat VOF Podium op risico kantoren ontwikkelt. Wij zijn van mening dat dat aan marktpartijen moet worden overgelaten. Om die reden participeren wij als gemeente niet in de ontwikkeling van gebouwen die niet verhuurd zijn. VOF Podium ontwikkelt alleen op het moment dat er huurovereenkomst is afgesloten voor een kantoorpand. Zie ook antwoord 5.

Vraag 7. Is het College bereid om de gemeenteraad tenminste een keer per half jaar te informeren over de stand van zaken bij de ontwikkeling van KantorenPark Podium en over de ontwikkeling van het risicoprofiel bij deze gemeentelijke deelname?

Antwoord 7. Wij zullen u jaarlijks bij de jaarrekening over de voortgang rapporteren.

Majeure ontwikkelingen worden vermeld in de voorjaars- en herfstrapportages.

Vraag 8. Beschikt het College over een alternatief scenario voor het geval de ontwikkeling van KantorenPark Podium ernstige problemen oplevert en welke middelen staan er ter vervoeging om een eventueel tekort als gevolg van deze deelname op te vangen?

Antwoord 8. Wij zijn voortdurend in gesprek met onze partners over de beste ontwikkelingsstrategie om Podium te realiseren. Gelet op de ontwikkelingstermijn, tot 2020, vinden wij het nog te vroeg om ‘wat-als-vragen’ te beantwoorden. Daarnaast zullen wij de ontwikkelingen op de kantorenmarkt nauwlettend in de gaten houden.


	Vragen door leden van de gemeenteraad (via griffie) Gemeente Amersfoort *Vragen* 2008, nummer 105 DOCS.nr. 2912556 ________________________________________________________________________________ VRAGEN van het raadslid R. Smit (BPA) inzake consequenties vertraging ontwikkeling KantorenPark Podium (Vathorst) gedaan overeenkomstig artikel 43 van het reglement van orde voor vergaderingen van de gemeenteraad van Amersfoort (2008 , nr. 105; ontvangen d.d. 14 oktober 2008). ANTWOORD van burgemeester en wethouders (verzonden d.d. 25 november 2008) __________________________________________________________________________________ Inleiding: In 1999 besloot het gemeentebestuur tot deelname aan de ontwikkeling van het KantorenPark Podium in Vathorst. Hiervoor werd een v.o.f. opgericht, waarbinnen de gemeente samenwerkt met Heijmans en ING. In 2003 haperde de kantorenmarkt, hetgeen voor ondergetekende aanleiding was voor het stellen van vragen. In de op 26 februari 2003 gepubliceerde antwoorden van B en W hierop, werd bevestigd dat de marktpartijen voor 2/3 bijdragen in de grondexploitatie, de gemeente voor 1/3, ‘terwijl daarvoor als risico bij de gemeente bijkomt 1/3 deel van het risico in de opstalexploitatie’. De ontwikkeling van KantorenPark Podium zou plaatsvinden gedurende de periode 2003-2010, de eerste trance bouwgrond van 12.000 m² was beschikbaar in 2003 (informatie B en W van 23 mei 2003 op schriftelijke vragen). Totaal moet in KantorenPark Podium circa 100.000 m² BVO worden ontwikkeld, waarvan tot nog toe circa 15.000 m² BVO is gerealiseerd. In februari 2003 bevestigde het college dat door KPMG is berekend dat elk jaar vertraging in de ontwikkeling de gemeente een verlies oplevert van € 500.000, waarvan 2/3 aan de v.o.f.-participanten wordt doorberekend en 1/3 deel (€ 167.000) ten laste van de gemeente komt. De gemeente ontvangt per gerealiseerde m² BVO een fee van € 22,50, waaruit in elk geval het eventueel op te lopen risico moet worden gedekt. Het totaal van de ontwikkelingsfee bedraagt circa € 2.250.000. De tot nog toe opgelopen achterstand bedraagt circa vier jaar, waardoor de gemeente bijna € 700.000 van de haar toekomende ontwikkelingsfee moet afschrijven. Dit bedrag dreigt de komende jaren fors toe te nemen. Momenteel ontwerpt de VOF Podium zelf een aantal kantoorpanden, waarvan de realisatie in het eerste kwartaal van 2009 van start moet gaan (mededeling VOF Podium van 30 juli 2008).Over bovenstaande situatie heeft de BPA de volgende vragen. Vraag 1. Rekening houdende met de intussen bovenmatig gestegen kosten binnen de bouwwereld: kan het College meedelen of het in 2003 door KPMG genoemde risicobedrag van tenminste circa € 500.000 voor elk jaar vertraging bij de ontwikkeling van KantorenPark Podium nog actueel is? Antwoord 1. Het risicobedrag is nog actueel. Hierbij merken wij op dat de afgelopen periode de grondexploitatie van Podium is geactualiseerd, onder meer omdat het OBV een deel van de grond later levert dan in eerste instantie werd voorzien. In de geactualiseerde exploitatie wordt ervan uitgegaan dat er vanaf 2009 tot 2020 jaarlijks 8000m2 kantoorruimte wordt uitgegeven. Op basis van deze uitgangspunten sluit de grondexploitatie Podium met een tekort van circa 2 miljoen euro in 2020. De gemeentelijke opbrengsten uit Podium bedragen tot op heden circa een half miljoen euro en kunnen, als de uitgifte volgens planning verloopt, oplopen tot circa 4 miljoen euro. Gelet op de onzekere kantorenmarkt worden deze inkomsten gereserveerd om eventuele tegenvallers op te vangen. Voor de goede orde ook nog de opmerking dat de ontwikkeling van de kantorenmarkt tot 2020 onzeker is, om die reden kunnen geen harde uitspraken over de risico’s worden gedaan. Vraag 2. Tot nog toe is alleen het gebouw van de firma Strater ontwikkeld. Voor het overige is rondom de ontwikkeling van KantorenPark Podium een oorverdovende stilte gevallen. Kan het College meedelen welke reële ontwikkelingen de komende tijd door VOF Podium zijn te melden? Antwoord 2. De VOF is op dit moment met verschillende belangstellenden over 5 gebouwen in gesprek. In deze fase van de gesprekken kunnen wij, om begrijpelijke redenen, nog geen namen noemen. Vraag 3 Recente kwartaalberichten van de OBV melden dat de levering van grondtrances aan de VOF Podium volgens schema plaatsvindt, zodat kan worden verondersteld dat over twee jaren alle gronden, bestemd voor de realisatie van KantorenPark Podium in bezit zijn van de VOF Podium. Kan het College meedelen in hoeverre de oorspronkelijk veronderstelde ontwikkelingsperiode nog reëel is en van hoeveel jaren vertraging mag worden uitgegaan, mede rekening houdende met de mogelijke economische recessie waarmee ons land geconfronteerd dreigt te worden? Antwoord 3. In 2013 zijn alle gronden in bezit van podium. Dat is dus over 4 jaar in plaats van 2 jaar. Verder verwijzen wij naar het antwoord op vraag 1. Vraag 4. In de laatste herziene Grondexploitatie Vathorst, opgesteld door het OBV, wordt vastgesteld dat tot en met 2007 voor een bedrag van € 44,5 miljoen grond is afgezet voor bedrijven- en kantorenlocaties. Uiteindelijk moeten deze bestemmingen € 95,2 miljoen opbrengen. Kan het College meedelen welk deel van dit bedrag ten laste komt van de VOF Podium? Antwoord 4. In de grondexploitatie Vathorst wordt rekening gehouden met inkomsten uit de verkoop van het bedrijventerein Vathorst aan de gemeente en met inkomsten uit de verkoop van gronden aan VOF Podium, waarvin de gemeente voor eenderde deelneemt. De VOF koopt de grond voor ca.32 miljoen van het OBV. Vraag 5 In het eerste kwartaal van 2009 start VOF Podium met de realisatie van enkele kantoorgebouwen die voor meerdere huurders geschikt worden gemaakt. Kan het College meedelen of voor deze gebouwen al huurcontracten zijn afgesloten? Antwoord 5. Allereerst dient te worden opgemerkt dat vof Podium niet in het eerste kwartaal van 2009 start met de bouw van kantoren zonder dat afzet en/of verhuurrisico’s zijn afgedekt. Voor deze gebouwen zijn momenteel nog geen huurovereenkomsten afgesloten. Er zijn wel meerdere potentiele huurders en kopers bekend.. Vraag 6. Indien voor de in 2009 zelf te ontwikkelen kantoorgebouwen nog geen of slechts in beperkte mate contracten zijn afgesloten, welk risico wordt dan door de gemeente gelopen? antwoord 6. Wij zijn er geen voorstander van dat VOF Podium op risico kantoren ontwikkelt. Wij zijn van mening dat dat aan marktpartijen moet worden overgelaten. Om die reden participeren wij als gemeente niet in de ontwikkeling van gebouwen die niet verhuurd zijn. VOF Podium ontwikkelt alleen op het moment dat er huurovereenkomst is afgesloten voor een kantoorpand. Zie ook antwoord 5. Vraag 7. Is het College bereid om de gemeenteraad tenminste een keer per half jaar te informeren over de stand van zaken bij de ontwikkeling van KantorenPark Podium en over de ontwikkeling van het risicoprofiel bij deze gemeentelijke deelname? Antwoord 7. Wij zullen u jaarlijks bij de jaarrekening over de voortgang rapporteren. Majeure ontwikkelingen worden vermeld in de voorjaars- en herfstrapportages. Vraag 8. Beschikt het College over een alternatief scenario voor het geval de ontwikkeling van KantorenPark Podium ernstige problemen oplevert en welke middelen staan er ter vervoeging om een eventueel tekort als gevolg van deze deelname op te vangen? Antwoord 8. Wij zijn voortdurend in gesprek met onze partners over de beste ontwikkelingsstrategie om Podium te realiseren. Gelet op de ontwikkelingstermijn, tot 2020, vinden wij het nog te vroeg om ‘wat-als-vragen’ te beantwoorden. Daarnaast zullen wij de ontwikkelingen op de kantorenmarkt nauwlettend in de gaten houden.